新買的房子沒過兩年就出現(xiàn)了質(zhì)量問題，維權(quán)時卻遭遇開發(fā)商各種推諉。多年來，這已是不少購房人的“心頭痛”。
未來，北京住宅工程有望引入“保險”環(huán)節(jié)：除了讓保險公司“監(jiān)督”開發(fā)商把房子蓋好，后期購房人一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題還能申請索賠。近日，北京市住建委等部門聯(lián)合對《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法》征求意見。按照征求意見稿，北京新建住宅將投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險。
投保擬寫入土地出讓合同
“住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險”是開發(fā)商給自己蓋的房子上一份保險，后期購房人發(fā)現(xiàn)合同中約定的質(zhì)量問題，可向保險公司申請索賠。
早在2007年，北京就針對部分保障房推出過工程質(zhì)量保險試點。雖然當年保險公司與建設(shè)單位連合作協(xié)議都簽了，但后來此事無疾而終。
“當年沒能成功推行的主要原因在于開發(fā)商投保意愿太低。”工程質(zhì)量保險專家、盛安保險技術(shù)股份有限公司CEO馬海騁分析，這種保險其實是在工程建設(shè)中引入保險環(huán)節(jié)，讓保險公司來專門監(jiān)督工程質(zhì)量。如果有質(zhì)量問題，后期保險公司需要理賠，因此會對房子的質(zhì)量把關(guān)更負責(zé)。“但在開發(fā)商看來，這似乎給自己增加了一個監(jiān)管者，所以不太愿意投保。”
12年后的今天，投?；?qū)⒆優(yōu)閺娭菩砸蟆Ｕ髑笠庖姼迕鞔_，本市新建住宅工程項目，應(yīng)當在土地出讓合同中，將投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險列為土地出讓條件。如此來看，為住宅工程投保即將成為開發(fā)商拿地的必要條件。
“除了列入土地出讓條件外，政府部門后續(xù)還應(yīng)有進一步的措施。”馬海騁建議，比如在后期施工許可方面，對是否投保予以審核。
征求意見稿還提出，如果保險公司指出建設(shè)項目存在嚴重質(zhì)量缺陷，且在竣工時沒有得到實質(zhì)性整改的，開發(fā)商不得通過竣工驗收。
業(yè)主申請后7日內(nèi)核定
有了這項保險，業(yè)主在保險期內(nèi)發(fā)現(xiàn)房子存在保險范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷，可向保險公司提出索賠申請。
至于承保范圍，既有“基本項目”——地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程、保溫和防水工程，比如地基沉降、裂縫、外墻面坍塌、防水滲漏等;又有“附加項目”——需要開發(fā)商和保險公司約定，以附加險的方式提供，包括老百姓關(guān)心的裝修、供暖、空調(diào)、電梯工程等。如果房屋所有人或使用人未按要求、未根據(jù)設(shè)計用途合理使用房屋，超過設(shè)計標準增大荷載、擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變設(shè)備位置等造成質(zhì)量缺陷，保險公司將不予賠付。
保險公司收到索賠申請后，應(yīng)當在2日內(nèi)派員現(xiàn)場勘查，7日內(nèi)做出核定，情形復(fù)雜的30日內(nèi)核定。對屬于保險責(zé)任的，達成賠償協(xié)議之日起7日內(nèi)履行維修或賠償義務(wù)。
如果業(yè)主和保險公司對保險責(zé)任范圍和維修結(jié)果是否符合要求存在爭議，業(yè)主可以與保險公司共同委托第三方工程質(zhì)量檢測鑒定機構(gòu)進行檢測鑒定;對賠償金額存在爭議的，業(yè)主可以與保險公司共同委托房屋質(zhì)量缺陷損失評估機構(gòu)進行評估。
征求意見稿還要求保險公司制定《保險理賠應(yīng)急預(yù)案》，對于影響基本生活且屬于保險責(zé)任范圍內(nèi)的索賠申請，保險公司應(yīng)當在收到索賠申請后的約定時限內(nèi)先行組織維修，同時完成現(xiàn)場勘查。
保費會否抬升房價?
由于新房保險是開發(fā)商負責(zé)投保和交保費、業(yè)主申請索賠，這讓不少人擔心，這筆保費是否會影響房屋售價?
記者在征求意見稿中看到，開發(fā)商投保住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險的保險費，可在建設(shè)項目總投資中的工程建設(shè)其他費用中列出。建設(shè)單位在辦理施工許可手續(xù)前，與保險公司簽訂書面保險合同，并一次性支付合同約定的保險費(含不高于30%的風(fēng)險管理費用)。
“在北京，這筆保費對于開發(fā)商而言，基本上就是每平方米增加幾十塊錢而已。”馬海騁說，此前上海、深圳已經(jīng)大范圍推行這種保險，上海保障房的費率是工程造價的1.25%，商品房是1.5%到1.8%，深圳市政府代建項目也主要在2%到3%之間。
工程造價并不是房價，而是成本價。也就是說，開發(fā)商承擔的保費其實并不算太高，能轉(zhuǎn)嫁到購房人身上的空間很小。
在馬海騁看來，這項保險重點解決了房子質(zhì)量問題無人管的難題。因為現(xiàn)實中一些購房人遇到質(zhì)量問題，再去找開發(fā)商，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商甚至已經(jīng)注銷了。
按照征求意見稿的要求，保險期間保險責(zé)任開始時間自建設(shè)工程竣工驗收合格兩年后起算。兩年內(nèi)仍由開發(fā)商維修。“現(xiàn)行制度要求開發(fā)商抵押質(zhì)量保證金兩年，兩年內(nèi)一旦有質(zhì)量問題，購房人還是可以找到開發(fā)商的。”馬海騁說。
新房保險可以保多久?征求意見稿并未明確給出期限。但以上海、深圳為例，最長保險期限是10年。馬海騁分析，大多數(shù)的房屋質(zhì)量問題往往發(fā)生在交房10年內(nèi)，可以通過保險予以保障。(曹政)
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