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出品|焦點財經(jīng)&搜狐地產(chǎn)
作者 | 王迪
編輯 | 吳亞
上半年,越秀地產(chǎn)在土地市場上激進 “納儲”,越秀服務則在收入凈利及外拓等多維層面深耕。
8月22日下午,越秀服務發(fā)布2023年中期業(yè)績報告。報告期內(nèi),越秀服務股東應占盈利為2.48億元,同比增長17.5%。實現(xiàn)總收入為15.12億元,同比增長38.7%,毛利率為28.1%。
即便地產(chǎn)面臨行業(yè)下行周期,物管行業(yè)的抗周期性及可持續(xù)增長性依舊呈現(xiàn)穩(wěn)定狀態(tài)。
今年上半年,越秀服務社區(qū)增值業(yè)務整體收入同比提升60%,達到4.01億元。尤其是,新零售和美居業(yè)務呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢。新零售業(yè)務收入1.53億元,同比增長153.0%;美居業(yè)務收入為0.80億元,同比增長61.4%。
業(yè)務層面之外,針對收并購話題,越秀服務管理層指出,目前接觸的標的很多,既包括上市及未上市的企業(yè),也包括暴雷的企業(yè)。但目前的態(tài)度是積極審慎,避免因收并購造成商譽減值 ,希望能找到與自身管理相匹配的標的物。
對于未來,管理層則表示,越秀服務將繼續(xù)執(zhí)行“1+4+4+5”總體戰(zhàn)略,即1個中心、4大業(yè)態(tài)、4大增值服務和5項能力,同時憑借母公司越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)的實力,以廣州為中心深耕大灣區(qū),聚焦長三角。
上半年社區(qū)增值收入大漲6成,新零售漲153.0%
從上半年的成績單來看,越秀服務的營收結(jié)構持續(xù)優(yōu)化。其中,基礎物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務、非業(yè)主增值服務、市場定位及租戶招攬服務、商業(yè)運營及管理服務占比分別為30%、27%、23%、17%、3%。
“深化增值服務平臺,讓越秀服務憑借與業(yè)主建立起來的信任,建立起了有一定規(guī)模的私域流量。相信在引流和轉(zhuǎn)化方面,越秀服務還是有很高的潛力,繼續(xù)大有可為。”
管理層的看法是,基礎物業(yè)管理不會有很高的毛利,要看后面增值服務及衣食住行是否有空間。
就半年報收入結(jié)構來看,越秀服務來自非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務所得收入為人民幣12.11億元,同比增長49.4%;來自商業(yè)物業(yè)管理及運營服務所得收入為人民幣3.01億元,同比增長7.7%。
就非商業(yè)務來看,基礎物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務、市場定位及租戶招攬服務、商業(yè)運營及管理服務比例分別為30%、23%、27%、3%、17%?;A物業(yè)管理服務和社區(qū)增值服務占據(jù)大頭。
在社區(qū)增值服務收入方面,家居生活服務、空間運營服務及裝修、拎包入住服務占比分別為72%、8%、20%,家居生活服務不斷突圍。
管理層在業(yè)績會上指出,越秀服務的增值服務戰(zhàn)略是打造核心產(chǎn)品,整合供應鏈,聚焦經(jīng)紀業(yè)務、新零售、美居、社商及市場智能化五大業(yè)務。
在經(jīng)紀業(yè)務方面,上半年,越秀服務提高門店和業(yè)務覆蓋率和社區(qū)滲透率,強化渠道建設;存量租售業(yè)務大幅提升,與此同時,其布局房屋屋托管業(yè)務,聯(lián)動在管項目的物管人員協(xié)同創(chuàng)收,參與租售中介和車位等。
新零售業(yè)務方面,越秀服務也在增加便民奶站、越秀生活館等創(chuàng)新業(yè)務;持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品,引入家電產(chǎn)品;開展“一城一味”特色食品。戶均產(chǎn)值大幅提升至98元/戶,同比增長58%。
在美居業(yè)務方面,越秀服務優(yōu)化產(chǎn)品力,提升服務力,提高市場力;在社商業(yè)務方面,則大力推進存量業(yè)務的精細化運營,獲得廣州同德商業(yè)廣場及蘇州蘇胥坊的策劃招商代理業(yè)務;智能化業(yè)務方面,積極承接越秀地產(chǎn)智能化業(yè)務,包括智能產(chǎn)品的銷售和安裝、視頻監(jiān)控軟件系統(tǒng)開發(fā)以及相關設計和咨詢等服務;積極拓展市場智能化業(yè)務,探索智慧社區(qū)智能化業(yè)務。
“越秀服務在管面積主要位于一、二線城市,服務的業(yè)主有一定的消費能力,圍繞管轄的小區(qū),可以提供可增持的服務,包括社區(qū)商業(yè)、美居的業(yè)務,未來可以拓展裝修等賽道。物業(yè)公司也會為小區(qū)業(yè)務提供優(yōu)質(zhì)的服務,滿足人民對美好生活品質(zhì)及符合國家方針政策?!惫芾韺臃Q。
手握46億元現(xiàn)金,積極審慎收并購避免商譽減值
業(yè)務層面的深耕是為提升業(yè)績,而面積的拓維則是為了搶占地盤,更好地贏得主動權。
從今年7月,原越秀服務財務總監(jiān)陳冬鵬調(diào)任為集團的并購負責人,越秀服務想要沖擊在管面積1億平米目標夙愿并未改變。
在業(yè)績會上,管理層也指出,越秀服務的收并購一直是積極的,上市目的中投向募集資金里就有10億用于收并購。但在評估標時是審慎的。
2021年6月上市時,越秀服務層提出3年內(nèi)達到1億平米在管目標,如今所剩時間不到1年。越秀服務中期總在管面積還僅僅達到5876萬平方米,要想實現(xiàn)目標壓力不小。
在資金層面,根據(jù)半年報顯示,越秀服務手頭現(xiàn)金46.20億元,年度資金收益率從1.84%提到到2.28%。派息率提升到50%。公司現(xiàn)金流每年都有盈利,也會與股東成長帶來的收益。這意味不僅收并購高管到位,其可做收并購支撐的現(xiàn)金也是充足的。
對于收并購,管理層的看法是,行業(yè)目前管理分散度還是高的,未來收并購的機會還存在,相信會向管理品質(zhì)好、有一定管理規(guī)模的企業(yè)歸攏。
“至于標的選擇,越秀服務一直要做負責任的收并購,我們會積極關注市場上出現(xiàn)的機會,重點關注與越秀服務協(xié)同效益較高的、有一定規(guī)模的、區(qū)域上能提升我們管理密度及經(jīng)營質(zhì)量,同時可持續(xù)發(fā)展性比較高,且財務規(guī)范相對合理的標的?!?/p>
除了收并購之外,越秀服務管理層也指出,收并購是一種方式,還是傾向于通過外拓進行增加管理規(guī)模,相信未來第三方的占比會越來越多。
母公司持續(xù)“補奶”,上半年新增第三方合約面積占47%
高度依賴母公司一直是物管企業(yè)的通病。從上半年表現(xiàn)來看,越秀服務除了背靠母公司之外,也在通過第三方外拓來改變此種現(xiàn)狀。
上半年,越秀服務新簽約項目44個,新增合約面積826萬平方米。其中,越秀地產(chǎn)、越秀集團及第三方新增合約面積來源占比分別為16%、37%、47%。
“我們會進一步拓展越秀集團體系內(nèi)的其他公司的項目,為服務規(guī)模穩(wěn)步擴大做支撐。與此同時,我們也會積極尋求外部支持。除了管理存量項目以外,正積極拓展第三方的項目。”
據(jù)管理層透露,上半年,越秀地產(chǎn)在北京、上海、成都、杭州等核心城市開展投資拿地工作,總獲取2107萬平方米優(yōu)質(zhì)開發(fā)項目,這持續(xù)對越秀服務交付了優(yōu)質(zhì)項目。
此外,今年上半年,越秀服務重點外拓的項目包括巴斯夫(廣東)一體化基地項目、山航青島園區(qū)項目、融青生態(tài)園項目、廣西移動項目、海南開維生態(tài)城、鄂州國際會展中心項目。
從整體項目規(guī)模來看,期內(nèi),越秀服務共有合約項目416個,總合約面積7750萬平方米,合約面積增長9.8%;總在管面積5876萬平方米,同比增長13.7%。在管項目346個,服務業(yè)主25萬戶。
就在管面積區(qū)域分布來看,大灣區(qū)依舊是越秀服務深耕的區(qū)域。其中,大灣區(qū)、華中、華東、北方、西部占比分別為56%、14%、13%、12%、5%。與此同時,合約項目覆蓋46個城市(含香港),一二線城市占比達到89%。
從業(yè)態(tài)分布來看,住宅業(yè)態(tài)占比占據(jù)大頭,占比64%,此外,商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園、TOD業(yè)態(tài)、城市服務及公建分別占比為15%、11%、10%。
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